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10 Fragen an Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD

 

Wie und wo finden Immobilien Käufer und –verkäufer den richtigen Makler?

Hier haben wir es mit ganz unterschiedlichen Konstellationen zu tun: Ein Kaufinteressent, der genau weiß, was er sucht, findet seinen Makler in der Regel über das Objekt: Hat der Makler etwas im Angebot, das dem Suchprofil des Käufers entspricht, haben sich die Richtigen gefunden.

Bei denjenigen, die verkaufen wollen, ist die Auswahl etwas komplexer. Häufig erfolgt sie über Empfehlungen unter Nachbarn, Freunden und Kollegen. Wo so eine Empfehlung aber fehlt, muss sich der Verkaufswillige anders orientieren: Die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem IVD und/oder die Zertifizierung nach der Maklernorm DIN EN 15733 geben schon mal den - meines Erachtens - entscheidenden Hinweis auf die Fach- und Sachkunde. Einen Makler, der keine Qualifikation nachweisen kann, sollte man erst gar nicht in Betracht ziehen. Berücksichtigt man diese Kriterien, ist die Auswahl deutlich eingegrenzt.

 

Wie finden Makler entsprechende Objekte?

Ein guter Makler verfügt über ein hervorragend funktionierendes (Informations-)Netzwerk. Er kennt seinen Kiez ganz genau und ist selbst entsprechend bekannt. Er kennt die Bebauungspläne in seinem Umfeld, weiß lange vor dem ersten Spatenstich, wo neue Wohnungen entstehen, ist gleichermaßen informiert, wo Veränderungen anstehen, mit denen möglicherweise ein Umzug und Verkauf einhergeht: Jobwechsel, Familienzuwachs, Scheidung, Erbschaft – Entwicklungen, die sich auch auf die Wohnsituation auswirken können. Und ein Verkäufer, der mit seinem Makler zufrieden war, erzählt es gerne weiter an die, denen der Verkauf erst noch bevorsteht.

 

Was sollte ein guter Makler leisten?

Nur wer den Markt kennt, kann erfolgreich verkaufen. Nur wer den marktfähigen Preis ermitteln kann, kann erfolgreich verkaufen. Und nur wer über die richtigen Kommunikations- und Marketingkanäle verfügt, kann erfolgreich verkaufen. All das setzt voraus, dass der Makler qualifiziert ist, transparent arbeitet und über ein Netzwerk verfügt.

 

Was ist besser: unabhängiges Einzelbüro oder großes, überregionales Netzwerk?

Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Wichtig ist die Spezialisierung: entweder auf ein Markt- oder auf ein Immobiliensegment. In Großstädten sollten professionelle Makler auf bestimmte Objekte beziehungsweise Nutzungsarten spezialisiert sein. Makler im ländlichen Raum sollten dagegen einen klaren regionalen Fokus haben.

 

Wie häufig kommt es zu Rechtstreitigkeiten?

Zwischen Makler und Kunden kommt es sehr selten zu Rechtsstreitigkeiten. In den Jahren 2013/2014 gab es sage und schreibe nur 31 Urteile von Amtsgerichten, Oberlandesgerichten und vom BGH, die etwas mit dem Maklerrecht zu tun hatten. Und auch beim Ombudsmann Immobilien, den der IVD ins Leben gerufen hat, um zu schlichten, bevor die Konfliktparteien überhaupt vor Gericht landen, laufen erfreulicherweise nicht viele Fälle auf.

 

Gibt es einen gerechten Maklerlohn?

Der Maklerlohn ist gerecht, weil er immer nur im Erfolgsfall gezahlt werden muss. Und er ist marktgerecht, weil sich über viele Jahrzehnte bei der Provision regionale Marktüblichkeiten herausgebildet haben, die sich in Aufteilung und Höhe voreinander unterscheiden. Diese Unterschiede variieren nicht nur von Bundesland zu Bundesland, sondern mitunter auch von Landkreis zu Landkreis. Beispiel Mecklenburg-Vorpommern: Generell beläuft sich dort die Provision bei Immobilienkaufverträgen auf 5,5 Prozent, die in der Regel der Käufer trägt. In Schwerin, Rostock oder Greifswald hat sich hingegen eine Provision in Höhe von sechs Prozent durchgesetzt, die auf den Käufer und den Verkäufer aufgeteilt wird. Aber letztendlich ist jede Provision – egal wo – frei verhandelbar.

 

Welche regionalen Unterschiede gibt es hier?

Generell lässt sich sagen, dass der Maklerlohn bei fünf bis sechs Prozent der Kaufsumme liegt. In der Aufteilung auf Verkäufer und Käufer gibt es, wie am Beispiel Mecklenburg-Vorpommern gezeigt, regionale Unterschiede.

 

Wird das Besteller Prinzip auch bei der Kaufimmobilie greifen?

Nein, das so genannte Bestellerprinzip bezieht sich nur auf die Vermittlung von Mietwohnungen. Bundesjunstizminister Maas hat ausdrücklich ausgeschlossen, das „Bestellerprinzip“ auch auf Kaufimmobilien ausdehnen zu wollen – mit der Begründung, dass Käufer nicht das gleiche Schutzbedürfnis haben wie Mieter. Und wie wir wissen, regelt der Markt auch ohne staatliche Eingriffe sehr gut, wer den Makler bezahlt – sowohl bei Miet- als auch bei Kaufimmobilien.

 

Zur Marktentwicklung: Wo lohnt es sich in Deutschland zu kaufen ?

Immer mehr Anleger gehen nach der „ABBA-Regel“ vor: Sie kaufen entweder Objekte in A-Lagen von B-Städten oder in B-Lagen von A-Städten. Grundsätzlich sollten sich Käufer, die nicht zur Eigennutzung erwerben, bei der Auswahl möglicher Standorte zunächst vor allem von der demografischen Entwicklung in der Region leiten lassen. Die Chance der Vermietung steigt, je größer das Bevölkerungswachstum ist.

 

Die Polizei gilt uns als „Freund und Helfer“. Der Makler als …

 

… „Sucher und Finder“, als „Problem-Erkenner und Problem-Löser“, als „Profi und Profiler“. 

 


 


BGH – Vermieter kann für Legionelleninfektion haftbar gemacht werden

 

Berlin, 07. 05. 2015 – Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass der Vermieter für eine Legionelleninfektion eines Mieters haftbar gemacht werden kann. Eine Haftung des Vermieters komme laut BGH dann in Betracht, wenn dieser Kontroll- oder Verkehrssicherungspflichten verletzt hat. Im vorliegenden Fall sei die Vermieterin zwar erst seit der Novelle der Trinkwasserverordnung am 1.11.2011 gesetzlich verpflichtet gewesen, das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen zu lassen. Dennoch komme ein Pflichtverstoß der Vermieterin unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Betracht.

„Das Gericht stellt sehr hohe Anforderungen an den Eigentümer. Dieser hat eine erhebliche Verkehrssicherungspflicht, selbst für Zeiträume, in denen die neue Überprüfungspflicht noch nicht gegolten hat“, kommentiert Annett Engel-Lindner, Referentin Immobilienverwaltung im Immobilienverband IVD. „Für Verwalter ist es nun wichtig, die Plicht auf Überprüfung des Trinkwassersystems gemäß Trinkwasserverordnung aufgrund der erheblichen Haftungsrisiken akribisch zu beachten, auch wenn dies mit einem erheblichen Mehraufwand verbunden ist.“

Der BGH hat die Klage zurückverwiesen und dabei dem Landgericht Berlin als Vorinstanz mit auf den Weg gegeben, dass an die Gewissheit, dass die Infektion aus dem Trinkwassersystem des Eigentümers stammt, keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürften. „Insgesamt nehmen die Eigentümer und Verwalter die Gefahr einer Erkrankung sehr ernst“, erklärt Engel-Lindner. „Die Anforderungen nach der Trinkwasserverordnung sind jedoch so hoch, dass der Eigentümer bzw. Verwalter quasi zum Lebensmittelhersteller wird.“

Im vorliegenden Fall klagte die Tochter für ihren verstorbenen Vater auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Der Vater der Klägerin war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er erkrankte am 28.11.2008 an einer durch Legionellen hervorgerufenen Lungenentzündung. Das zuständige Bezirksamt stellte daraufhin am 08.12.2008 in der Wohnung des Vaters der Klägerin und im Keller des Mietshauses eine starke Legionellen-Kontamination fest. Die Klägerin vertrat die Auffassung, die Beklagte habe ihre Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers verletzt und führte die Erkrankung ihres Vaters hierauf zurück.

 

IVD Bundesverband
Jürgen Michael Schick
Präsident und
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Diese und weitere Pressemitteilungen finden Sie im Internet unter www.ivd.net  (Pressemitteilungen / Presse).

Über den IVD Bundesverband

Der IVD ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist mit ca. 6.000 Mitgliedsunternehmen, davon 1.500 Wohnungsverwalter, der zahlenmäßig stärkste Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen Immobilienberater, Immobilienmakler, Bauträger, Immobilienverwalter, Finanzdienstleister und Bewertungs-Sachverständige und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft. Die Aufnahme in den IVD Bundesverband erfolgt nach Abschluss einer umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung und gegen Nachweis des Abschlusses einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.

Der vollständige Name des Verbandes lautet: „Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.“

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